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XX地产香槟公馆项目营销方案(ppt 58页)

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XX·香槟国际公寓2011年营销方案 背景: 11月23日,XX香槟国际3号楼公寓在售楼处低调加推286套,截止 12月11日,公寓共销售 4 套,暂时陷入滞销局面。 探析:XX·香槟国际公寓缘何遇冷? 产品条件 一、公寓租赁投资环境分析 1.天津市房屋租赁市场 *两年状况 10000 9500 9000 8500 8000 7500 天津市2010年1—11月楼市价格监测 ,XX代理 8759 8819 9267 9476 8306 9047 9566 9333 9457 9403 9587 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 天津市2010年租金:950元/月每套, 天津市2010年楼市整体成交均价:9500元/㎡ 按每套房80㎡计算, 由此,2010年天津楼市售租投资回报率仅为1.5% 2.和*区南市板块房屋租赁市场 投资回报 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 三居 二居 一居 1月 4500 2500 1500 2月 4500 2500 1600 3月 4600 2500 1700 2010年南市板块房屋租金市场监测 ,XX代理 4月 4700 2600 1500 5月 4800 2600 1600 6月 4900 2500 1700 7月 5000 2600 1800 8月 5100 2700 1800 9月 5300 2800 1900 10月 5200 2600 2000 11月 5400 2900 2100 12月 5500 3100 2200 三居 二居 一居 南市板块2010年租金:二居(80-100㎡), 3000元/月每套, XX香槟国际公寓:81㎡,总价174万; 由此计算, 2010年,XX香槟国际售租投资回报率仅为2% 投资市场分析结论: ◆天津整体租售市场不活跃,公寓产品的纯租售年投资回报率较低,单 纯依靠租金的投资回报需求较低; ◆由此反映在酒店式公寓市场上,公寓整体市场不温不火,酒店式公寓 往往以住宅的名义进行销售。 ◆公寓做为住宅的一种补充产品,当住宅市场供应充足的时候,公寓只 能作为一种次要选择。 二、公寓市场与价格条件分析 1.天津LOFT主流在售项目 *6月销售状况 万科798 喜年广场 瑞景名郡 月份 11月 10月 9月 8月 7月 6月 产品 备注 套数 1 334 均价 14746 14354 套数 1 60 35 24 13 29 均价 17070 14237 14003 13342 12914 13224 套数 30 67 25 16 20 16 均价 25934 25993 25741 25820 25075 25316 面积区间:43-55㎡; 面积区间:40-75㎡; 面积区间:43-59㎡; 总价区间:60-100万 总价区间:60-105万 总价区间:107-150万 12月5日加推7#共300 套,当日成交280套。 解放南路,毛坯 南京路,精装 香槟国际与天津LOFT主流在售项目 价格比较 户型 L1 L2 L3 L4 L5 L6 L7 L8 L9 L10 L11 面积(㎡) 81 78 64 64 94 72 64 64 98 55 41 总价(万) 236 202 156 156 255 188 167 167 294 132 98 市场价格比较分析: ?香槟LOFT单价2.3—2.6—3万,属于天津LOFT 产品第一价格阶梯,该价格段参 考项目瑞景名郡,月均销售30套; ?香槟LOFT总价98—160—290万,属于天津总价最高的LOFT产品;天津热销 LOFT产品参考项目万科798,总价60-100万; 自身价格比较分析: ?最低价与最高价之间相差200万,不同户型之间*均总价相差30万,产品之间 形成较大的价格断层,相互转化的难度较大; 2.天津公寓市场主流在售项目 *6月销售状况 富力城华庭 富力中心 中央公馆 东北角公寓 中国窗 套数 均价 套数 均价 套数 均价 套数 均价 套数 均价 11月 100 20500 70 21000 3 22176 6 15701 2 14355 10月 9 22707 1 15539 1 19117 9月 0 1 17303 6 14369 8月 1 23018 3 17565 4 14608 7月 0 36 16936 12 13136 6月 2 20681 22 17627 24 13827 面积:70-160㎡ 面积:80-200㎡ 面积:80-300㎡ 面积:80-300㎡ 面积:33-151㎡ 产品 总价:143-328万 总价:168-420 总价:168-630 总价:168-630 总价:168-630 备注 11月13日开盘, 推出90套,当日 成交70套 总:200套 11月7日开盘, 推出100套,当 日消化60套 总:1100套 河西吴家窑 总:381套 2009年10月开 盘,共售69套 香槟国际与天津公寓主流在售项目 价格比较 户型 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 面积(㎡) 81 78 64 94 72 64 64 98 55 41 总价(万) 174 149 115 188 138 123 123 217 97 72 市场价格比较分析: ?香槟公寓均价2万/㎡左右,属于天津公寓产品单价第一价格阶梯,该价格段参考 项目富力华庭、富力中心,开盘当日销售60余套,后期每日1套的速度; 自身价格比较分析: ?香槟公寓总价72—217万,主力120-180万,属于天津高端公寓产



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